本文摘要：尽管房地产市场转入深度调整期，龙头房企去化率也在上升，但房地产企业的分化仍在激化。

尽管房地产市场转入深度调整期，龙头房企去化率也在上升，但房地产企业的分化仍在激化。昨日，据中国指数研究院监测，2018年前10个月，销售斩千亿元房企减至24家，碧桂园突破6000亿元大关。分阵营来看，销售额超强千亿元的企业有24家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%，碧桂园突破6000亿元大关至6124.3亿元；1000亿元-4000亿元的企业共21家，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%，其中，中梁、正荣、金茂、金科、富力五家企业本月首次迈入千亿元阵营。500亿元-1000亿元的企业有21家，销售额均值为670.4亿元；100亿元-500亿元的企业销售额均值为306.6亿元；TOP100房企门槛升到207.2亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出，从当下销售数据看，2018年标杆房企创下历史纪录是必定，但整体来看，下跌速度比起2017年会显著上升。张大伟回应，随着房地产调控了解，房企渐渐经常出现业绩下跌力弱的现象，从之前一年多的广泛下跌，渐渐经常出现了龙头房企销售速度上升的现象。

有一点注目的是，在全国范围内，早已有10余家品牌房企在折扣广告宣传，还包括万科、恒大等龙头房企都在采行折扣、全民营销、电商优惠等各种降价措施。据记者理解，为了较慢回笼资金，不少房企会自由选择若客户递全款，就可折扣数十万元的优惠措施，可见房企的资金压力相当大。在销售末端遇阻之后，房企不能在融资末端希望。实质上，2018年以来，据Wind数据统计资料，1月份-10月份，房企信用债发售规模已超强4200亿元，近超强去年全年房企信用债发售规模；转入四季度，房企争相发债应付融资困境，10月份房企国内信用债发售规模约325亿元，同比增幅超强90%。

转入下半年后，不少房企都在无暇融资，而这些融资仍然像以往多用来拿地扩展，而是用作借钱和补足一般流动资金。而除了少数房企融资成本较低之外，多数房企甚至在展开表外低成本融资。中国指数研究院回应， 从代表房企融资成本来看，行业融资成本虽有小幅下跌，但大型房企融资优势仍然显著。

代表房企10月份融资成本介于3%-8.5%之间，万科、中海及保利等规模较小且经营务实的企业融资成本皆在5%以下，其中，中海6年期公司债券发售利率仅有为4%，明显高于其他企业。中国指数研究院更进一步称之为，总体来看，在楼市及金融双调控背景下，房企对资金的市场需求急迫，许多房企将销售回款作为工作重中之重。其中，布局普遍、发展务实、资本市场评级较高的大型企业比较更容易取得优质资金反对，持续优化企业债务结构；部分房企融资可玩性较小，同时销售阻碍，企业不存在资金无法覆盖面积债务风险，影响企业的持续发展。未来，房企不应高度重视现金流安全性，强化现金流管理，将减缓销售、减缓现金周转作为务实发展的最重要支撑力。

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